房地产共涉及到三个主要市场：土地、新房、二手房，前面两个已经是重拳出击，唯独二手房调控还有余地，为了形成一个完整大闭环。
最近成都对二手房市场可谓大动作不断。
①5月13日，成都下架挂牌超过的二手房源。
②5月17日，成都再出举措，对二手房价格出手，主要看房平台——贝壳上挂牌的个小区的二手房均价全部“隐身”。
③5月28日，千呼万唤，成都住建局公布了首批楼盘二手房指导价，包含5+2区域（高新南、天府新区、金牛、成华、锦江、武侯、青羊）共计个小区。
这也是成都继深圳之后，全国第二个正在公布二手房指导价的城市（宁波仅公布了二手学区房指导价）。
为此，本人根据楼盘的参考挂牌价计算了每一个小区的参考降幅，供大家参考。
最高五折价格越高压得越凶高新区本次涵盖了28个小区，其中27个位于金融城板块，也就是大家所说的成都房价“天花板”区域，而这一片此前挂牌均价4万+，文儒德5万+，指导价在原基础上缩水了20%-25%。
同时可以看到，目前有一半小区房源是被下架了的，而这些小区之前挂牌均价均在元/㎡以上。打蛇打七寸，这些热门小区的涨价势头得到遏制，其他小区也难以翻天。
其中跌幅最高的首座MAX，高达49%，但目前暂无挂牌房源。同时高新区还有大量热门区域都没覆盖到，大源就一个小区都没...
可以说天府新区是第一批公布中最少的了，仅仅公布了8个小区，主要集中在麓湖和天投北鑫苑，这两个区域二手房成交量很小。
一方面，由于天府新区发展较晚，目前还是以新房市场为主。
另一方面，说明城市在制定指导价的时候，可能会把楼市发展方向、城市发展战略糅进指导价里。
锦江区公布的小区基本在攀成钢板块，热门小区基本都有涉及，平均降价幅度在14%左右，但热门板块三圣乡却没有小区上榜。
青羊区公布的小区均是对口金沙小学，进一步说明政府对学区房的管控在增强。
金牛区平均参考降幅15%，主要是集中在金牛区大热的国宾板块，可以看出政府还是希望热门板块能有所降温。
武侯区、成华区平均参考跌幅只有10%，考虑到成交价基本是挂牌价的九折，可以说政府基本认可目前市场价的。
最后，我们可以看到，目前成都仅仅出台了个小区二手房指导价，高新大源、锦江三圣乡等热门区域甚至都未有涉及，后续很可能公布更多小区的二手房指导价。
指导价是怎么定价的？政策发布当天成都住建文件里一问一答有解读，参考二手住房签约价格、评估价格以及周边新房挂牌价格。
戳我，查看新房与周边二手房价格对比
在统计了个小区的挂牌均价之后，发现指导价的定价原理，在以上公布的依据为原则的基础上，更细化的参考维度可能还有两点：
1、与楼龄新旧相关
以武侯区的鹭岛国际为例，1.2.3.4期，楼龄越新，指导价格越高，4期的指导价甚至高于挂牌价格。
也就是说，楼龄越新，指导价可能越高，比如一个5年内的次新小区，它的指导价，在楼龄这块参考维度一定比10年、15年楼龄的要更有优势。
2、与品质有关
就是小区内部硬件更好，在指导价中一定有所体现。我们这就很能理解，为什么同片区、同学区一街之隔的两个小区，指导价会相差悬殊，我们看个具体例子。
锦江攀成钢板块有一个小区绿地锦天府，一街之隔另一个小区镏金岁月，两个小区的指导价相差将近0.7w/㎡，就在于锦天府小区品质更佳。
但这两个条件仅仅是因素之一，定价最重要的依据还是该小区近两年二手房的网签价格。
指导价有什么影响？1、成交量显著下降
对于购房者而言，最直接的变化可能是首付的增加。就在指导价出台的当天，成都四大银行明确指出将指导价作为贷款的重要依据。
比如之前一套市场价格w的房子，如果指导价打8折，为w，那对于买家而言，首付比例，就是90w和w的差别，这样会直接影响购房者入市的热情，导致成交下降。
指导价出台后，有一些粉丝在后台留言说，卖家、中介可以不接受指导，照样高于指导价出售房子，是不是政策“没什么用”。为此，我只想说，确实是允许高于指导价成交，但必须签订《风险告知书》。
并且由于购房者提高了首付，高价房源很可能存在有价无市的情况。
以深圳为例，自从2月8日二手房成交参考价格机制出台以后，深圳房产交易市场全面“冰冻”，成交腰斩，多数店面成交挂零。
图片来源于网络
当卖家又不愿意降价，市场整体会进入一个集体观望期。更多首付不够的人群，可能会涌入新房市场，接下来新房市场竞争可能会更加激烈。
2、二手房价格可能会横盘
如果银行严格按照目前发布的指导价为基数贷款，市场会刷掉很大一批购房者，同时降低房价上涨预期，房价不涨，带杠杆炒作的资金自然就离开了。
接下来市场可能会进入比较长的横盘时间，为预算不足的购房者赢得时间。
本质而言，政策本身的作用，就是改变市场预期！
并且，这个指导价会定期发布，一般是半年更新一次，市场好的时候可以调低一些，市场差的时候可以适当调高一下，决策者可以根据市场的热度来进行调控。
房住不炒深层面的原因是？
这两天有个词叫做“躺平青年”非常火，大致意思就是现在年轻人非常丧，没有奋斗激情，采取躺平的一种生活方式。
虽然不鼓励这种方式，但是非常理解。
原因在于现在年轻人生活成本太高了，在成都一个月收入在六七千的占绝大多数，但你想想和房价比起来，你要花多长时间不吃不喝才能买得起房，你不买房又不能结婚...
当这种现状盖过对生活热情的时候，你就只想躺平！
所以为什么现在政府要打击高房价，坚持房住不炒，就是要让年轻人看到希望。
其实，中国相当于日本、韩国等还是有很多机会的，不躺平你还能有机会站起来，但你选择一直躺平的话，就可能永远站不起来了。
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